Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern (MFH) ist eine Scheidung nicht nur emotional belastend, sondern oft das größte wirtschaftliche Risiko ihres Lebens. Wer glaubt, seine Immobilie sei sicher, weil sie "schon vor der Ehe" da war oder geerbt wurde, unterliegt oft einem teuren Irrtum.
Das Problem ist nicht die Immobilie selbst, sondern deren Wertsteigerung. In vielen Regionen sind die Preise für Zinshäuser in den letzten Jahren explodiert. Was auf dem Papier wie ein Gewinn aussieht, wird im Scheidungsverfahren zur massiven Liquiditätsfalle.
Hier erfahren Sie, warum der gesetzliche Inflationsausgleich Sie oft nicht rettet und wie Sie Ihr Vermögen dennoch verteidigen können.
Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft bleibt Ihr Eigentum zwar bei Ihnen. Aber: Der Wertzuwachs, der während der Ehe entstanden ist, muss hälftig in Geld ausgeglichen werden.
Gerade bei Mehrfamilienhäusern wirken hier zwei Faktoren brandbeschleunigend:
Viele Mandanten wenden ein: "Aber 1 Million Euro von damals ist heute viel weniger wert. Das muss doch berücksichtigt werden!"
Das ist korrekt. Der Bundesgerichtshof (BGH) schreibt vor, dass das Anfangsvermögen (der Wert bei Heirat) indexiert werden muss. Man rechnet die Kaufkraft von damals auf heute hoch, um nur den "echten" Gewinn auszugleichen.
Doch hier liegt die Falle: Der BGH nutzt für diese Berechnung den allgemeinen Verbraucherpreisindex(Lebenshaltungskosten). Dieser Warenkorb (Brot, Energie, Kleidung) ist in den letzten 10-15 Jahren weit langsamer gestiegen als die Preise für Mehrfamilienhäuser in A- und B-Lagen.
Das Ergebnis: Trotz Inflationsausgleich bleibt eine Differenz von 1,25 Mio. €. Davon müssen Sie dem Ehepartner die Hälfte auszahlen: 625.000 €.
Die Indexierung mindert den Schmerz, heilt ihn aber nicht. Sie zahlen faktisch dafür, dass der Immobilienmarkt schneller gestiegen ist als der Butterpreis.
Haben Sie 625.000 € liquide verfügbar? Die meisten Immobilienunternehmer reinvestieren Gewinne oder tilgen Kredite.
Im Scheidungsverfahren treffen drei Probleme zusammen:
Die Folge ist im schlimmsten Fall der Notverkauf oder die Teilversteigerung des Objekts, um die Forderung zu bedienen. Das Lebenswerk wird zerschlagen.
Wenn das Kind bereits in den Brunnen gefallen ist (kein Ehevertrag vorhanden), muss im Scheidungsverfahren ("Endvermögen") und bei der Rekonstruktion der Vergangenheit ("Anfangsvermögen") angesetzt werden.
Als Anwalt setze ich hier an drei Hebeln an:
Je höher der Wert der Immobilie zu Beginn der Ehe angesetzt werden kann, desto geringer der Zugewinn. Oft existieren keine alten Gutachten. Hier gilt es, durch historische Daten und Zeugen den Zustand und Wert der Immobilie zum Stichtag der Heirat möglichst hoch nachzuweisen.
Ein wichtiger Hebel, den Laien oft übersehen: Würden Sie das Haus verkaufen, fielen eventuell Steuern an (z.B. Spekulationssteuer oder gewerbliche Steuern bei Betriebsvermögen). Die Rechtsprechung erlaubt oft, diese fiktiven "latenten Steuern" vom aktuellen Wert abzuziehen. Das mindert Ihr Endvermögen und damit die Zahlungspflicht.
Haben Sie das MFH während der Ehe geerbt oder geschenkt bekommen? Dieser Erwerb wird dem Anfangsvermögen hinzugerechnet (inflationsbereinigt). Nur die Wertsteigerung seit dem Erbfall ist ausgleichspflichtig, nicht der Gesamtwert.
Bereiten Sie sich vor, bevor die gegnerische Seite Forderungen stellt:
Fazit: Handeln Sie strategisch, nicht emotional.
Bei Immobilien im Zugewinn geht es um komplexe Bewertungen und viel Geld. Verlassen Sie sich nicht auf pauschale Online-Rechner.
Als Rechtsanwalt für Familienrecht helfe ich Ihnen, die Bewertung Ihrer Immobilie korrekt einzuordnen und Strategien zu entwickeln, um Ihre Liquidität zu schonen und das Mehrfamilienhaus zu halten.
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